Жилое помещение квартира

Очень часто наши клиенты задают вопрос: «Чем же отличается статус жилого помещения от статуса квартир?» и я, в свою очередь, постараюсь максимально развернуто ответить на данный вопрос.

И так, рассмотрим, что же такое квартира, как таковая с точки зрения закона. В соответствии со статьей 16 Жилищного Кодекса РФ «Виды жилых помещений» квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящая из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Статус жилые помещения. 15-я статья объясняет статус «жилое помещение» развернуто: изолированный, пригодный для постоянного проживания объект недвижимости. Это помещение должно отвечать СНиП и требованиям законодательства. При определенных условиях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. По сути, жилое помещение – это обширное понятие, в структуру которого входит понятие «квартира», а помимо него – «жилой дом», «комната», «часть комнаты», «часть дома».

Значит, по закону принципиальных отличий нет! Но так ли это? Давайте постараемся рассмотреть поподробнее:

 Если помещение имеет статус «квартира», то при переходе права собственности вы получаете выписку из ЕГРП (с 15 июля 2016 года свидетельства на право собственности упразднены), где будет прописано в графе вид собственности «квартира», а назначение земельного участка НЕ указывается, так как само собой подразумевает, что многоквартирный жилой дом расположен на участке, имеющим назначение «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом». Дома, в которых выдаются выписки со статусом «квартира» на 100% проходили государственные экспертизы строительства на всех этапах и не имеют проблем с подключением коммуникаций и выделении техусловий. Помещение со статусом квартир могут приобретать и иностранные граждане, не резиденты РФ.

 Если помещение имеет статус «жилое помещение», при переходе права собственности вы получаете две выписки из ЕГРП: в первой выписке будет указан вид права собственности «жилое помещение», а во второй будут прописаны доли всех собственников на земельный участок, под данным многоквартирным жилым домом, в том числе и ваша доля. Но, данный земельный участок будет иметь назначение «Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства». Помещения со статусом «жилое помещение» не могут приобрести граждане других стран, так как нерезиденты не имеют права приобретать в собственность земельные участки на территории РФ.

В данном случае следует задать два главных вопроса:

1. В каком году был построен и введен в эксплуатацию данный многоквартирный дом;

2. Наличие Техусловий на подключение всех коммуникаций к данному дому;

И так, в каком году был построен и введен в эксплуатацию дом со статусом жилые помещения. Дело в том, что с 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые исключают возможность строительства многоквартирного жилого дома на участке ИЖС и дальнейшего его перевода в статус жилых помещений.

Поясню! До этого момента Застройщики (в том числе и физические лица) строили многоквартирные жилые дома на участке с назначением Индивидуального Жилого Строительства (ИЖС) в некотором роде в обход законодательства. Дело в том, что на участке ИЖС нельзя по закону построить здание свыше 3-х этажей. Поэтому, для того чтобы узаконить строительство Застройщик применял многоэтапную схему: доводил строительство до третьего этажа и получал свидетельство о собственности на свое имя, затем заказывал проект реконструкции и получал свидетельства на весь дом уже по решению суда. При данной схеме право собственности на весь дом и все помещения соответственно принадлежат одному Застройщику либо физическому лицу.

То есть в данном случае государственный технадзор не мог производить проверки на этапах строительства, а только непосредственно при вводе в эксплуатацию. Отсюда вытекает второй вопрос: наличие технических условий на подключение коммуникаций.

Если техусловия для подключения коммуникаций выделены на индивидуальный жилой дом, рассчитанные на строительство частного дома или коттеджа, а построен многоквартирный жилой дом на 50 квартир, то можно задаться вопросом – а как же в дом будет поступать электричество, питьевая вода и как будет работать система водоотведения (канализация), рассчитанные на 5-10 человек? Но! Ответственные застройщики в Адлере получают техусловия на то количество квартир, которое будет построено. В данном случае, если техусловия выделены правильно, то опасаться не стоит.

Подытожим. Застройщики, которые ввели в эксплуатацию дома до 1 сентября 2015 года могут не опасаться исков и претензий от Администрации к их объектам недвижимости. То есть помещения со статусом «жилые» можно без опасений приобретать в данных домах при условии правильно, подчеркну правильно выделенных технических условий, удовлетворяющим потребностям данного дома.

По сути статус «квартира» и статус «жилое помещение» фактически одно и то же. Оба статуса позволяют оформить объект недвижимости в собственность, получить прописку, оформить ипотеку, в том числе с использованием материнского капитала, передать имущество по наследству или подарить.

Минусы статуса «жилое помещение» — нельзя приобрести в собственность иностранным гражданам и оформить военную ипотеку

Покупка «жилого помещения» в Сочи сопряжена с рисками, потому что этот статус отличается от «квартиры» и несет ряд опасностей новому владельцу, однако застройщики, не всегда предупреждают юридически не подкованных покупателей о предстоящих нюансах.

В этой статье рассмотрим подробно, чем грозит покупателю приобретение квадратных метров со статусом «жилое помещение»,. а вам после этого самостоятельно принимать решение — брать или не брать!

Читайте про риски покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке

Риски покупки квартиры со статусом «жилого помещения» в Сочи

Со стороны может показаться, что квартира и жилое помещение одно и то же, но фактически это два разных термина, имеющих различную юридическую суть. Например, квартира в многоэтажном доме возводится на земле под многоэтажное строительство, а жилые помещения строятся на земле, отведенной под индивидуальное жилищное строительство.

Именно в этом заключается принципиальная разница. Необходимо отметить, что на землях под ИЖС допускается строительство домов, имеющих не более трех этажей (не считая цоколя). Данное требование прописано в Градостроительном кодексе РФ, и получить разрешение на возведение более высотного здания будет невозможно.

Застройщики зачастую хитрят, регистрируя права собственности после выстраивания трех этажей, а затем под видом реконструкции достраивают еще один-два этажа. Ввод такого объекта в эксплуатацию возможен только после судебных разбирательств.

Уже после этого дом разделяется на доли (квартиры), а каждый покупатель становится обладателем прав собственности не только на квартиру, но и землю

Ограничения «жилого помещения»

Сразу стоит указать, что купить такое жилище иностранный гражданин не сможет, ему просто не позволят стать собственником земли, так как это запрещено на законодательном уровне. Проблемы возникнут и у россиян, планирующих воспользоваться ипотекой при покупке жилого помещения в период его строительства, так как это будет инвестирование, а не долевое строительство.

Необходимо отметить, что в Сочи индивидуально строительство ведется в основном на участках, свободных с советских времен. Это зона вблизи берега моря и в местах, где грунт имеет недостаточную несущую способность. Отсутствие должной геологической разведки со стороны частных застройщиков и нарушения этажности приводят к тому, что в будущем в судах может быть принято решение о сносе таких строений.

Еще один немаловажный риск – статус недвижимости. В случае, если в документах прописано «жилое помещение», человек имеет право в нем зарегистрироваться, если же «помещение, назначение: жилое», то регистрация в нем окажется невозможна.

Кроме того, дома, проходящие в качестве жилых помещений, в большинстве случаев имеют серьезные проблемы с подведением инженерных коммуникаций, водопровода, подключения электричества и особенно газа.

Узнайте про риски покупки квартиры полученной по наследству

Сегодня в Сочи большая часть строек ведется именно в сегменте «жилых помещений». Они отличаются невысокой стоимостью (около 1,5 миллионов рублей за однокомнатную квартиру), поэтому пользуются повышенным спросом среди желающих иметь квартиру на море. Соответственно и застройщики стремятся строить именно те объекты, на которые имеется спрос, тем более, что вложения в них оказываются существенно меньше.

Статистика показывает, что на «жилые помещения» приходится 70% рынка сочинской недвижимости, а квартир в продаже мало, их цена существенно выше. Для тех, кто планирует приобретение именно «жилого помещения», ориентируясь на более доступную цену, стоит в первую очередь со всей внимательностью подойти к изучению документов на объект и компанию-застройщика.

Проверять необходимо в первую очередь техническую документацию, например, проект на дом, технические условия для инженерных коммуникаций и так далее.

При условии, что объектом приобретения выступает именно «квартира», покупатель несет значительно меньше рисков, в первую очередь обусловленных возможностью столкнуться с мошенниками, но с оформлением такой жилплощади в большинстве случаев никаких проблем не возникает. Особенно это касается уже переданных в эксплуатацию домов, в которых живут люди.

Уникальный метод строительства в Сочи (видео):

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *