Жилые помещения это жилищный кодекс

Определение Верховного Суда РФ от 16.05.2017 N 19-КГ17-11 Требование: О возложении обязанности снести самовольную постройку. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчиком на арендуемом земельном участке самовольно возводится объект капитального строительства — жилой многоквартирный дом без получения разрешительных документов на строительство с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку вывод суда об отсутствии достаточных оснований для признания возведенного ответчиком строительного объекта самовольным строением, подлежащим сносу, сделан без надлежащей оценки обстоятельств, указанных истцом в обоснование своих требований, что свидетельствует о существенном нарушении судом ГПК РФ.

Пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2017 N 305-КГ17-3703 по делу N А40-139083/2014 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности и обязании зарегистрировать право собственности на земельный участок. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что спорный земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации для эксплуатации нежилого здания магазина и в отсутствие доказательств того, что собственниками этого здания являются иные лица помимо заявителя.

При рассмотрении дела суд руководствовался статьями 7, 45, 47 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статьями 16, 17, 19, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьями 16, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2017 N 18-КГ17-21 Требование: О сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчики являются собственниками земельного участка, на котором с нарушением градостроительных норм возведено самовольное строение. Встречное требование: О признании права собственности на объекты незавершенного строительства. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судом не установлено, являются ли допущенные при возведении самовольной постройки нарушения существенными, могло ли их наличие служить основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку и если могло, то требовали ли эти нарушения устранения и какими способами.

Установив, что на земельном участке возведены два объекта: трехэтажный дом, обозначенный литерой «Б», общей площадью <…> кв. м и трехэтажный дом под литерой «В» общей площадью <…> кв. м, суды не определили, может ли зона «ОД.1» использоваться для застройки соответствующими объектами, а также то, отвечают ли признакам индивидуального жилого дома, перечисленным в статьях 15 — 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, возведенные объекты.

Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2017 N 305-КГ16-21379 по делу N А41-90408/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании частично незаконным решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как отсутствовали основания для включения понесенных заявителем расходов в состав профессиональных налоговых вычетов.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 210, 221, 227 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об отсутствии необходимой совокупности условий, предусмотренных статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконным решения инспекции в оспариваемой заявителем части.

Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2016 N 304-КГ16-19073 по делу N А46-308/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным предписания. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, поскольку оспариваемое по делу предписание противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 15, 16, 30, 37, 135, 153, 154, 156, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что товариществом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемое по делу предписание противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом заинтересованным лицом доказано соответствие оспариваемого акта действующему законодательству, Жилищному кодексу РФ.

Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2016 N 305-КГ16-16484 по делу N А41-82271/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об оспаривании бездействия, обязании принять жилые дома в муниципальную собственность. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что в отношении квартир, расположенных в спорных жилых домах, зарегистрировано право собственности граждан, что исключает возможность передачи домов в муниципальную собственность.

При этом, исходя из положений статей 128, 130, 131, 288, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», установив, что в отношении квартир, расположенных в спорных жилых домах, зарегистрировано право собственности граждан, что исключает возможность передачи домов в муниципальную собственность, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований общества «БЭЗ» в полном объеме.

Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2016 N 307-ЭС16-15801 по делу N А56-58386/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебного акта по делу о признании частично недействительным договора электроснабжения. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как в отсутствие законодательного запрета согласование сторонами в договоре размера неустойки за просрочку денежного обязательства само по себе не могло служить основанием для признания этого условия недействительным.

Суд округа в своих выводах руководствовался статьями 1, 4, 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах».

«Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)

Статья 16 ЖК РФ к числу жилых помещений относит часть жилого дома.

В части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

«Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)

Вместе с тем к жилым помещениям ЖК РФ относит не только комнату, но и жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры (ч. 1 ст. 16).

Таким образом, имеет место неясность требования, содержащегося в исполнительном документе, что в соответствии с ч. 1 ст. 433 ГПК РФ, является поводом для обращения в том числе и судебного пристава-исполнителя в суд, принявший судебный акт, с заявлением о разъяснении исполнительного документа.

Определение Верховного Суда РФ от 23.08.2016 N 33-КГ16-11 Требование: Об обязании не препятствовать в пользовании жилым помещением, снять с кадастрового учета земельный участок и установить его в прежних границах, признании недействительными постановления о предоставлении земельного участка, договоров купли-продажи и передачи части домовладения в собственность, аннулировании в ЕГРП сведений о государственной регистрации права общей долевой собственности на доли недвижимости. Обстоятельства: Истец указывает на то, что, предоставив прежнему жильцу квартиры в собственность часть жилого дома с надворными постройками, а затем сформировав отдельный земельный участок, орган местного самоуправления нарушил закон. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку выводы суда о статусе жилого дома как отдельно стоящего малоквартирного дома усадебного типа и возможности признания квартиры частью жилого дома ошибочны, основаны на неправильном толковании и применении норм материальног

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 N 302-КГ17-2905 по делу N А33-5885/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое; об обязании перевести жилое помещение в нежилое с целью устройства салона красоты без проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, реконструкции. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным и необоснованным.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 22, 23, 24, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), статьями 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным и необоснованным, и обязал Управление устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя путем рассмотрения заявления предпринимателя о переводе помещения по правилам главы 3 ЖК РФ и принять законное и обоснованное решение.

Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2017 N 309-КГ17-1547 по делу N А76-14011/2015 Требование: О пересмотре судебных актов по делу о признании незаконными отказов в государственной регистрации прекращения права собственности и государственной регистрации права собственности. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку суды пришли к выводу о несоответствии законодательству оспариваемых отказов.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), статей 16, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 68 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2013 N 765, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.07.2001 N 154-О, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришли к выводу о несоответствии законодательству оспариваемых отказов управления.

Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2017 N 307-ЭС17-126 по делу N А56-82594/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным бездействия. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для внесения в ЕГРП изменений в части указания назначения объектов как жилых.

Установив, что указанные помещения переданы предприятию в составе нежилого фонда, с момента введения дома в эксплуатацию имели статус нежилых помещений с назначением «гостиница предприятия» и в установленном законом порядке решения о их переводе в жилой фонд не принималось, суды, руководствуясь статьями 131, 216, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 68 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2013 N 765, пришли к выводу об отсутствии оснований для внесения в ЕГРП изменений в части указания назначения объектов как жилых.

Определение Верховного Суда РФ от 21.02.2017 N 18-КГ17-8 Требование: О переводе нежилого помещения в жилое, сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, признании права собственности на помещение в порядке приватизации. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что перепланированное и переустроенное помещение соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим требованиям. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суд не указал, на основании каких доказательств пришел к выводу об отнесении выполненных работ к перепланировке, не учел отсутствие сведений о предоставлении истцу квартиры на условиях социального найма и то, что присоединение к помещению части общего имущества дома произведено без получения согласия всех собственников помещений.

В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2017 N 303-ЭС16-19378 по делу N А73-769/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по оплате содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как ответчику принадлежали доли спорных нежилых помещений, и в спорный период обязанности по несению расходов на содержание общедомового имущества им не исполнялись.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что администрации принадлежит 772/1000 доли спорных нежилых помещений (289,2 кв. м), расположенных по адресу: город Хабаровск, улица Гагарина, 13Б, однако в спорный период обязанность по несению расходов на содержание общедомового имущества ею не исполнялась, суд, проверив расчет истца, признав его верным, руководствуясь частью 1 статьи 22, частями 1 — 5, 7 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, исковые требования удовлетворил.

Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2016 N 305-ЭС15-13322(5) по делу N А41-63269/2014 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов в рамках дела о банкротстве по заявлению о пересмотре определения суда по вновь открывшимся обстоятельствам. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды исходили из того, что выдача справки произведена после вынесения определения об отказе во включении требований в реестр требований кредиторов должника, наличие справки само по себе не подтверждает факт перевода помещения из нежилого в жилое в отсутствие необходимой и предусмотренной законодательно процедуры.

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.06.2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.01.2016, в удовлетворении заявления отказано. Суды руководствовались статьями 201.1, 201.6, 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что спорное помещение является нежилым, поэтому требование Ивановой М.Ю. не подлежит включению в реестр требований участников строительства должника о передаче жилых помещений.

Определение Верховного Суда РФ от 02.08.2016 N 32-КГ16-14 Требование: О признании права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности. Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что долгое время открыто пользуются жилым помещением, несут бремя его содержания, помещение является единственным местом жительства истцов. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку судом не учтено, что истцы вселены в спорное помещение в связи с осуществлением трудовой деятельности, что подразумевает наличие у истцов договорных оснований на владение спорным имуществом.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение не переведено в жилое в соответствии с требованиями статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, а потому они выбрали неверный способ защиты своего права.

Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2016 N 305-КГ16-5869 по делу N А40-72628/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным решения, об отказе в переводе помещений из категории нежилых помещений в категорию жилых помещений. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что отсутствие сведений препятствует переводу нежилого помещения в жилое.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2016 N 305-ЭС15-13322(4) по делу N А41-63269/2014 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по заявлению о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований участников строительства должника о передаче жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве). Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что спорное помещение является нежилым.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды руководствовались статьями 201.1, 201.6, 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что спорное помещение является нежилым, поэтому требование Ивановой М.Ю. не подлежит включению в реестр требований участников строительства должника о передаче жилых помещений.

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2016 N 304-КГ15-18626 по делу N А03-2903/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным постановления, обязании согласовать перевод жилого помещения в нежилое помещение. Решение: В передаче заявления для рассмотрения в судебном заседании ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что проектом перепланировки квартиры предусмотрены работы по реконструкции, затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности жилого дома, проведение которых должно осуществляться с соблюдением требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Признавая оспариваемый предпринимателем отказ администрации соответствующим закону, суды нижестоящих инстанций, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходили из того, проектом перепланировки квартиры предусмотрены работы по реконструкции, затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности жилого дома, проведение которых должно осуществляться с соблюдением требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Нежилые помещения, особенно расположенные в МКД (многоквартирных домах) – это оптимальные точки для ведения коммерческой деятельности. Однако далеко не каждое такое помещение, пусть даже оно изначально не предназначалось для постоянного проживания людей, действительно подходит для создания магазина или другого аналогичного объекта. В этой статье рассмотрим основные принципы и признаки, по которым подходящее нежилое помещение можно отличить от всех остальных.

Содержание

Что такое нежилое помещение?

Жилая и нежилая недвижимость, а также особенности ее перевода из одного в другое описаны в главе 3 ЖК РФ, однако строго определения того, что же именно собой представляет нежилой объект, подходящий для коммерческой деятельности там нет. Как следствие, возникают многочисленные проблемы и недопонимание.

Определения исходя из законодательства РФ

Как уже было сказано, в ЖК РФ нет четкого определения нежилой недвижимости. Однако, с другой стороны, есть достаточно детальное описание жилого помещения. Легко можно предположить, что если объект не является жилым, то он, что вполне логично, относится к нежилым. Однако и это не совсем верно.

Нежилая недвижимость действительно не приспособлена для постоянного проживания людей. Однако отдельно нужно выделить еще и общедомовую недвижимость, которая тоже не используется для постоянного проживания, но и назвать ее нежилой недвижимостью, пригодной для ведения коммерческой деятельности тоже нельзя. Сюда относят, например, лестничные пролеты, лифтовые шахты, чердаки и подвалы с оборудованием, обслуживающим дом, гаражи, стоянки и так далее.

К счастью, в других официальных документах более или менее внятное описание подобных объектов все же есть:

  • ПП РФ №354 гласит о том, что под нежилыми помещениями понимают такие, которые указаны как нежилые в проектной/технической документации и не являются общедомовым имуществом.
  • Приказ Минземстроя №37 уточняет, что нежилые помещения не предназначаются для постоянного проживания людей и могут использоваться в санитарных, лечебных, торговых, бытовых и других подобных целях.

Основные признаки нежилых помещений

Если обобщить все данные, описанные в разных законах, постановлениях правительства, указах и других подобных документах, то можно выделить несколько основных признаков, характерных для всех или большинства нежилых помещений, пригодных для ведения коммерческой деятельности:

  • Есть отдельный вход, никак не связанный с тем входом/выходом, которым пользуются жильцы МКД.
  • В помещении никто не прописан (особенно актуально для тех объектов, которые ранее входили в состав жилого фонда).
  • Помещение хоть и является частью строения/дома, но при этом выделено, не имеет доступа к основному пространству дома.
  • Во всех документах помещение отмечено как нежилое (основной признак).
  • Не предназначается для постоянного проживания людей.

Это основные параметры, характерные для нежилых помещений. В ряде случаев они могут дополняться.

Разновидности нежилых помещений

Нежилые помещения могут располагаться в частном доме, многоквартирном доме или отдельно стоящем здании. В зависимости от этих факторов, они могут использоваться для ведения конкретной деятельности. Например, нельзя в подвале МКД создать химическую производственную линию, но можно сделать магазин или кафе.

Разумеется, если жилое помещение используется как нежилое помещение, это автоматически предполагает штраф для владельца. Размер его будет определяться по многим факторам, в зависимости от того, во что именно превратили квартиру/дом.

Основной перечень возможного использования подобных помещений в жилых домах:

  • Магазин или торговый центр.
  • Склад.
  • Производство, которое не влияет на экологию и не мешает жильцам (например, производство одежды ручным способом).
  • Почтовые отделения.
  • Бытовое обслуживание.
  • Кафе, бары и рестораны (но не ночные клубы, они будут мешать жильцам дома).
  • Аптеки и различные лечебные заведения.
  • Образовательные организации, начиная от детских садиков и заканчивая всевозможными учебными курсами.
  • Административные организации.
  • Всевозможные офисы и так далее.

Особенности нежилых помещений в многоквартирных домах

Чаще всего индивидуальные предприниматели и крупные компании предпочитают основывать свои магазины/отделения/офисы и другие подобные объекты в жилых домах. Это решает основную проблему: проходимость. Мало кто будет ходить в магазинчик, расположенный в промышленной зоне, но очень многие обрадуются пусть даже небольшой торговой точке, которая находится прямо в их доме или где-то неподалеку.

Пристального внимания в подобных МКД заслуживают непосредственно нежилые помещения (например, подвалы), а также квартиры на первых этажа. По многим параметрам именно квартиры являются наиболее оптимальным выбором. На данный момент большая часть квартир на первых этажах, которые выходят не во двор, а на основную проезжую часть, выкуплена и выведена из жилого фонда.

Ранее самую процедуру перевода не нужно было согласовывать с жильцами, достаточно было просто купить квартиру, прорубить в ней отдельный выход наружу и все, можно основывать коммерческий объект. Однако в конце мая 2020 года в законодательство были внесены поправки. Теперь, для того чтобы изменить статус помещения, сначала нужно получить на это согласия 2/3 собственников квартир дома, а также, отдельно, прямых соседей сверху и с боков от целевого помещения.

Права и обязанности владельца

Владелец нежилого помещения обязан:

  • Использовать (или позволять использовать) помещение только в строго определенных целях. Если, например, арендаторы откроют в МКД производство токсичных веществ, отвечать за это будет именно владелец.
  • Соблюдать чистоту.
  • Выполнять требования пожарной безопасности.
  • Своевременно и в полном объеме оплачивать все коммунальные услуги.
  • Закрывать свои заведения строго в определенный срок исходя из требований законодательства (обычно – до 23:00, но в некоторых регионах могут действовать другие правила).
  • Участвовать в общедомовых собраниях, в том числе и по поводу перевода жилых объектов в нежилые другими лицами.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

СТ 22 ЖК РФ.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основе норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Статьи 13, 14 Кодекса о компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления не предусматривают права этих органов по изданию нормативных правовых актов в этой сфере.

2, 3. Допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых на основе законодательных актов Российской Федерации:

— признанных непригодными для постоянного проживания;

— расположенных в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения;

— находящихся на цокольном этаже;

— расположенных на первом этаже, если другие помещения этажа в подъезде являются нежилыми и не имеют отдельного от жилого помещения входа;

— находящихся на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо имеющих техническую возможность оборудования изолированного входа (окна всех или большей части жилых домов выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков, автостоянок, остановок общественного транспорта);

— расположенных выше первого этажа (на втором), но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод перечисленных жилых помещений в нежилые допускается, если в соответствии с предполагаемой целью использования не нарушаются действующие строительные нормы и правила для жилых помещений, жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

Перевод жилых помещений в категорию нежилых допускается только с их последующим переоборудованием согласно требованиям законодательства (в частности, требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Не допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых в случаях:

— когда переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— наличия действующих договоров социального, коммерческого найма на предлагаемое к переводу помещение;

— сохранения прав на жилое помещение лиц, временно отсутствовавших по месту жительства;

— неполучения письменного согласия органа опеки и попечительства, если в число собственников предлагаемого к переводу помещения входят несовершеннолетние.

4. Перевод нежилого помещения в жилое относится к реконструкции объекта капитального строительства и должен осуществляться с соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для ввода переведенного объекта в жилое помещение требуются разрешение компетентного органа на реконструкцию (перевод), акты приемки, документ, подтверждающий соответствие реконструированного помещения требованиям технической документации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации); создание санитарно-технических, иных условий в связи с постоянным проживанием людей.

Перевод недопустим, если помещение не отвечает требованиям, предусмотренным в ч. ч. 2, 3; нет возможности обеспечить соответствие его установленным требованиям (ч. 4), если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц (на основе договоров аренды, залога и др.).

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь. В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание. Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны. Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов. Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Теоретически общим имуществом многоквартирного дома собственник нежилого помещения не пользуется. Однако 36 статьей Жилищного Кодекса предусмотрено, что на праве общедолевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат несущие конструкции, оборудование, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, бремя содержания также лежит на них.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

4 060 просмотров

Нежилые помещения, особенно расположенные в МКД (многоквартирных домах) – это оптимальные точки для ведения коммерческой деятельности. Однако далеко не каждое такое помещение, пусть даже оно изначально не предназначалось для постоянного проживания людей, действительно подходит для создания магазина или другого аналогичного объекта. В этой статье рассмотрим основные принципы и признаки, по которым подходящее нежилое помещение можно отличить от всех остальных.

Правовые нормы

Законодательство не предусматривает отдельных нормативных актов, которые регулируют процесс работы с нежилыми помещениями. Более того, в них отсутствует чёткое определение таких объектов. Упоминание о них и косвенные указания на принципы заключения сделок с подобным имуществом содержится в следующих документах:

  1. Жилищный кодекс.
  2. Федеральный закон N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  3. Гражданский кодекс.
  4. Региональные правовые акты.

Отдельное внимание уделялось нежилым помещениям в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (N122-ФЗ от 21.07.1997). Последние изменения от 01.01.2017 отменили действия почти всех его статей, в том числе упоминающих нежилые объекты. С 2020 года закон полностью перестаёт действовать. При этом в новом документе, заменяющем его, определение нежилого помещения отсутствует (N218-ФЗ от 13.07.2015).

К какому конкретно документу обращаться, будет зависеть от цели использования объекта. Жилищный кодекс содержит подробные правила перевода жилой квартиры в нежилое помещение (ст. 22 и 23 ЖК), при сделках купли-продажи или аренды следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса (§ 1 гл. 34, § 7 гл. 30 ГК).

Что считается нежилым помещением

Поскольку законодательством не дано чёткого определения «нежилого помещения», в юриспруденции и в практической деятельности используются совершенно разные подходы к этому термину.

В общем виде нежилое помещение можно определить как недвижимое имущество в составе зданий или сооружений, не предназначенное для постоянного проживания. Оно может быть частью как жилого, так и полностью нежилого строения.

Основные черты нежилого объекта:

  • является частью более крупного сооружения;
  • представляет собой недвижимость (п. 7 ст. 1 N218-ФЗ).
  • не предназначен для постоянного проживания;
  • его границы чётко определены перекрытиями;
  • имеет отдельный вход.

Нежилые помещения можно разделить на отдельные виды, основываясь на разных критериях. Выделяют:

  • основные помещения. Их назначение — предоставлять пространства для основной деятельности физического или юридического лица, которое их использует. Например, в магазине это товарный зал, а также отдельные кабинеты персонала.
  • вспомогательные. Используются для технических и вспомогательных целей. Например, туалеты, коридоры и пр.

По целевому назначению классифицируют:

  • торговые;
  • административные;
  • образовательные;
  • помещения для здравоохранения;
  • культурные;
  • промышленные;
  • общественного питания и пр.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *